חלמתם, דמיינתם, חיפשתם, בדקתם, השוויתם, שקלתם והנה – הגעתם להחלטה לרכוש דירת מגורים.
בין אם זוהי דירת מגורים ראשונה שלכם או שכבר רכשתם בעבר ניסיון מעשי או תיאורטי הכרוך בתהליך רכישת הדירה, כל עסקה היא עסקה חדשה עם הזדמנויות והסיכונים הטמונים בה.
להלן רשימת עצות מעשיות שכל רוכש נדל"ן מתחיל או מנוסה יכול לפעול על פיהן על מנת לייעל את הליך רכישת הדירה ולהבטיח ביצוע עסקה מוצלחת:
- יש לבדוק היטב את רישום הזכויות בדירה טרם חתימת הסכם המכר. ניתן לקבל בקלות רבה "נסח רישום" של הדירה מה "טאבו" (לשכת רישום המקרקעין), המלמד האם הזכויות בדירה שייכות למוכר והאם הן נקיות מצווי עיקול ו/או שעבודים ו/או זכויות צד ג'.
- במידה והדירה לא רשומה בטאבו, יש לבדוק את רישום הזכויות בדירה ברשות מקרקעי ישראל ובחברה המשכנת הרלוונטית, וגם האם נרשם ברשם המשכונות משכון על הזכויות בדירה לטובת צד ג'.
- יש לבדוק בוועדה המקומית האם קיימות חריגות בניה בדירה, כגון בניה ללא היתר ו/או שימוש חורג. קיומה של חריגה עלולה להאט או אף לבלום את העברת הזכויות בנכס.
- ככלל, לא מומלץ לרוכש לחתום על "זיכרון דברים" לפני חתימת הסכם מכר בין המוכר לרוכש.
- יש לבדוק טרם חתימת הסכם המכר מה גובה מס הרכישה שהרוכש יידרש לשלם בגין רכישת הזכויות בדירה, והאם הוא זכאי לאחד הפטורים הקבועים לכך בדין. הדבר יסייע לקבל החלטה מושכלת האם לרכוש את הדירה בהתחשב בהשלכות המיסוי הכרוכות בכך.
- יש לבדוק האם חל על הדירה "היטל השבחה" ומה גובהו. ככלל, היטל השבחה חל על המוכר, אך הדבר עלול לעכב במשך זמן רב קבלת אישור עירייה / מועצה לצורך העברת הזכויות בדירה לרוכש, על כן מומלץ לבדוק זאת טרם חתימת ההסכם.
- יש לפנות לוועדה המקומית ולבדוק ב"תב"ע" החלה על האזור בו נמצאת הדירה מה הבניה הצפויה להתבצע בעתיד בקרבת הנכס. לתוכניות בנייה כאלה יכולות להיות השלכות הרות גורל על ערך הנכס.
- יש לבדוק טרם חתימת הסכם המכר האם ישנם פגמים גלויים ו/או נסתרים ו/או ליקויים בדירה, בכלל זה ליקויי רטיבות, הנפוצים מאוד כיום.
- יש לרשום הערת אזהרה על זכויות המוכר בדירה לטובת הרוכש מיד לאחר חתימת הסכם המכר וכתנאי להעברת התשלום הראשון למוכר. ככל שהדירה אינה רשומה בטאבו, יש לרשום משכון על זכויות המוכר בדירה לטובת הרוכש ברשם המשכונות וגם להודיע לחברה המשכנת הרלוונטית על ביצוע העסקה. פעולות אלו יגנו על הרוכש מפני "תאונות משפטיות", כגון מכירת הזכויות בדירה ע"י בעל הנכס לרוכש נוסף על אף שאלו נמכרו כבר לרוכש.
- על המוכר להתחייב בהסכם המכר שהוא ידאג ללא דיחוי לביטול כל צו עיקול שיוטל, ככל שיוטל, על זכויותיו בדירה למן מועד חתימת הסכם המכר ועד למועד העברת הזכויות לרוכש.
- על המוכר להתחייב בהסכם המכר שהוא לא ישנה את מצבה הפיזי של הדירה, למעט בלאי טבעי, למן מועד חתימת הסכם המכר ועד למועד מסירת החזקה בדירה לרוכש כמוסכם.
- במידה ובכוונת הרוכש ללוות הלוואת משכנתא לתשלום התמורה עבור הדירה, בעוד הדירה משועבדת כבר לטובת הבנק של המוכר, אזי יש לקבל מהבנק של המוכר "מכתב כוונות" (בדרך כלל מוגבל בזמן), בו מודיע הבנק של המוכר מה סכום יתרת הלוואת המשכנתא העדכנית של המוכר, וכי הוא מתחייב לבטל את השעבוד הרשום לטובתו על זכויות המוכר בדירה, במידה ומלוא הסכום האמור ישולם לו.
- חובה לדווח למנהל מיסוי מקרקעין (נכון להיום, בתוך ארבעים ימים למן מועד חתימת הסכם המכר או זיכרון דברים {במידה ונחתם}, לפי המוקדם) על רכישת הזכויות במועד הקבוע לכך בדין. איחור בדיווח גורר אחריו חיוב בקנסות גבוהים בהתאם לתקופת האיחור.
- במועד מסירת החזקה בדירה לרוכש, נהוג לערוך "פרוטוקול מסירה" המתעד את מצבה העדכני של הדירה.
- בתום עסקת הרכישה משלמים את העברת הזכויות בדירה ורושמים אותן ע"ש הרוכש כשהן נקיות מעיקולים ו/או שעבודים ו/או כל זכות לטובת צד ג', למעט משכנתא לטובת הבנק של הרוכש.
מאת משרד עו"ד מויאל מלאכי ושות.
moma-law.com
