"קל יותר לאנשים לעשות את מה שהם חייבים לעשות, כאשר הם מבינים מדוע יש לעשות" (סטיבן הרפר)
בשנים האחרונות כולנו עדים לתנופת הבנייה המסיבית של מגדלי משרדים באזורי התעסוקה המרכזיים והגדולים בארץ- תל אביב, הרצליה, רמת גן, בני ברק, חיפה, ירושלים, מודיעין, באר שבע ועוד.
מגמות רבות הביאו לעלייה בביקוש לשטחי משרדים: צמיחת המגזר העסקי, התרחבות המוסדות להשכלה גבוהה והאקדמיות ואיתן יותר בעלי מקצועות חופשיים, הרבה יותר הייטק בעשור האחרון ומגמות חיוביות נוספות.
לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, כיום נאמד הביקוש השנתי לשטחי משרדים נוספים/חדשים בכ-140,000 מ"ר.
בדומה לעולם הנדל"ן למגורים, גם שטחי המשרדים במדינה שנים רבות סבלו מחסר. משרדים היו קובעים את משכנם בדירות מגורים, בבניינים ישנים ולא ייצוגים, במרכזים מסחריים ובמקומות לא מתאימים ולא מוסדרים למשרדים.
בשנים האחרונות באזורים ומקומות רבים, רשויות קידמו תוכניות לשטחי משרדים ובהמשך לתוכניות אלו יזמים רבים הקימו פרויקטים כך שנבנו מספר רב של מגדלי משרדים חדשים בהם מאות אלפי מטרים. בכל מקום שמרימים את הראש רואים מנופים ובכל מקום צצים מגדלי משרדים חדשים.
רובם המוחלט של הפרויקטים החדשים נמסרים בתום הבניה ברמת מעטפת- רצפת בטון, קירות מסך, תקרה חשופה עם ספרינקלרים, חיבורי אינסטלציה במקומות ייעודים וחיבורים למערכות חשמל, אוויר ומיזוג בראש/כניסת היחידה/השטח.
שאלה מיידית שעולה עם בניית אסטרטגיה כלפי הנכס מצד בעל הנכס היא האם לבצע עבודות גמר ואם כן- מתי ואיך לבצע כדי לאכלס את השטח בהקדם ולהנות מפירות ההשקעה. לכל בעל נכס מערכת העדפות משלו ולכל נכס יש את הנתונים והמאפיינים הייחודיים שלו ולכן על כל בעל נכס לשקול מספר פרמטרים בטרם קבלת ההחלטה. בפועל, במבחן המציאות, רואים שפעמים רבות קבלת ההחלטות של בעלי הנכסים לא תורמת להצלחה באכלוס. עסקאות רבות בפוטנציאל גבוה לא יוצאות לפועל בסופו של דבר רק בגלל חוסר ניסיון.
בייעוץ נכון לבעל הנכס, בין אם על ידי מתווך / עורך-דין / קבלן גמרים / יזם / יועץ אסטרגטי וכו', הסיכויים להצלחה באכלוס השטח יעלו.
5 הפרמטרים העיקריים אליהם יש להתייחס בטרם קבלת החלטה:
- גודל השטח.
אם גודל השטח הוא עד כ-350 מ"ר נהוג שבעל היחידה מבצע את עבודות הגמר עבור השוכר/המשתמש. ההיגיון הפשוט אומר ששוכר בסדרי הגודל האלה הוא לא ישות בעלת יכולת פיננסית (תזרימית) מספקת לביצוע עבודות הגמר. בגדלים שמעל 350 מ"ר יש לשקול האם, מתי ואיך לבצע עבודות גמר ביחס לשאר הפרמטרים אותם בוחנים.
- מבנה הבעלות בפרויקט – יחידה או ריבוי בעלים.
במבנים בבעלות יחידה- תמיד יתרון. אין תחרות 'פנים-פרויקט' וניתן להחליט מתי ואיך לבצע גמר והאם רק לחלק מהשטחים. קל יותר לעבוד בהתאם לביקוש.
בפרויקטים בריבוי בעלים קיימת תחרות 'פנים-פרויקט' ויש לשקול האם, איך ומתי לבצע לאחר בחינת התחרות ובהתאם לה. למשל- אם השטח נפוץ (יש הרבה יחידות דומות או זהות) ורוב התחרות לא ביצעה גמר לשטחים דומים- יש לבצע עבודות גמר בהתאם לאופי הסביבה כדי ליצור בידול מהיתר.
- מיקום הפרויקט והשפעה על אופי השוכרים/משתמשים.
ישנם אזורים או מתחמים בעלי אופי פעילות מסוים. למשל, אזור רמת החייל בתל-אביב מתאפיין כ"קריה רפואית" סביב אסותא ולכן כאשר מבצעים עבודות גמר לשטחים במתחם- יש לקחת בחשבון צרכים ודרישות של הקהל המשתמש. בדוגמא הזו- הכנת נקודות מים לשימוש רופאים בחדרים למשל.
- חברות ניהול מבנים, כללי עבודה, יועצים ומתכננים.
מגדלי המשרדים החדשים מנוהלים על ידי חברות ניהול להן נהלים וכללים ברורים לביצוע עבודות גמר ביחידות. בנוסף לנהלי העבודה המחייבים- חברות הניהול מחייבות את מתכנן השטח / בעל הנכס להעביר את תוכניות הביצוע המפורטות לאישור אצל סדרת היועצים שתכננו את הפרויקט.
אישור התוכניות אצל יועצי הפרויקט כרוך בעלויות שיכולות להגיע לאלפי שקלים לכל יועץ וכשמתכנן השטח לא מודע לעלויות אלה הוא עלול להשתמש ביועצים שלו ולייצר כפילות בתשלום ליועצים.
צריך גם לקחת בחשבון את הזמן שלוקח ליועצים לאשר את התוכניות ואת האפשרות שהיועצים ייתנו הערות ויידרשו תיקונים כדי לתזמן בהתאם לבניה ולעמוד בלוחות זמנים מתוכננים.
- טווח הזמן להסכמי שכירות.
מובן שככל שטווח ההסכם מול שוכר השטח יהיה ארוך יותר- בעל היחידה יהיה גמיש יותר לקבלת דרישות מיוחדות של השוכר והתאמת עבודות הגמר לאופי השימוש של השוכר.
אם טווח השכירות הוא קצר לרוב מומלץ (בהתאם לשאר הפרמטרים) לבצע גמר סטנדרטי ולא לפי דרישת השוכר.
לאחר ניתוח של כל פרמטר וקבלת החלטה לגבי כל פרמטר, נדע האם יש לבצע עבודות גמר ואם כן- מתי ואיך.
אכלוס נעים וקליל לכל העוסקים במלאכה!
הכותב הינו בעלים של משרד תיווך תל אביב אשר עבד בעבר כמנהל נכסים בחברה יזמית גדולה ובעל ניסיון עשיר בעסקאות משרדים ומסחר מרמת מעטפת לגמר.
מאת אסי וניג, תל אביב 360 tel aviv
